• Количество женщин превышает количество мужчин (женщины более склонны к оседлому образу жизни).
• Количество неженатых и незамужних жителей превышает количество семейных (холостяки обычно снимают квартиры).
• Количество молодежи и пенсионеров превышает число людей среднего возраста (люди среднего возраста склонны строить собственные дома).
• Стабильность и прибыльность компаний, являющихся основными работодателями.
Имеет значение и местоположение недвижимости. Обратите внимание на следующие факты:
• Насколько близко расположены маршруты общественного транспорта?
• Какие планы у городских властей по поводу развития данного района?
• Насколько близко расположен парк?
• Далеко ли находится школа?
• Далеко ли находятся магазины и рестораны?
Наконец, задайте себе вопрос: «Хочу ли я вкладывать деньги в данный район?»
Ключевой фактор успеха – отличная команда
Когда мы с Дайаной только начали покупать недвижимость в Сан-Франциско (а сейчас у нас в этом городе уже более двадцати домов, создающих денежный поток), то первым делом постарались создать команду, способную решать сложные проблемы. Мы нашли юриста Элизабет Эрхардт, которая специализировалась на жилье, конфискованном за неуплату кредита, и Сайю Тахбазоф, чей инженерный и архитектурный талант всегда позволял придать ценность даже самой, казалось бы, безнадежной недвижимости. Мы с Дайаной разыскивали запущенные дома с проблемными жильцами, платившими за квартиры какие-то крохи, и быстренько оформляли покупку. Наша цель заключалась в том, чтобы добавить стоимости этим зданиям за счет полной реконструкции и ремонта. Лиз вела переговоры с жильцами, а Сайа занималась планированием ремонтных работ. В большинстве случаев мы пользовались затем статьей 1031, чтобы обменять приобретенную недвижимость на более крупную и лучшего качества, а часть сдавали внаем. Это приносило хороший доход, но главное – здания после реконструкции утраивались в цене, и вовсе не вследствие рыночных колебаний.
Обращаю ваше внимание на один существенный момент: для нас взаимоотношения в команде были важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность. Сегодня Лиз Эрхардт – одна из ведущих адвокатов Сан-Франциско, улаживающих спорные моменты между владельцами недвижимости и квартиросъемщиками. Мы по-прежнему хорошие друзья. Время от времени созваниваемся и вспоминаем все, через что нам пришлось пройти пятнадцать лет назад. Сайа Тахбазоф уже на пенсии, но продолжает работать над собственными проектами. Мы до сих пор в прекрасных отношениях. Случается и сегодня мы с Дайаной обращаемся к ней за консультациями.
Возьмите на заметку
Взаимоотношения в команде были для нас важнее, чем все заработанные деньги. Не существует сделок, которые перевесили бы их ценность.
Основой большинства успехов нашей команды был девиз: «Каждый бежит по своей дорожке». (Эти слова каждый раз произносит наш школьный учитель физкультуры, наставляя участников эстафеты.) Подобная тактика сокращает дистанцию до финиша. Моей «дорожкой» было изучение демографических данных и проведение подготовительной работы. Дайана отвечала за оформление сделки. Лиз работала с жильцами, а Сайа разрабатывала технические планы, проекты и согласовывала их с городскими властями.
В первую очередь всегда думайте о том, как создать самую лучшую команду, которая будет поддерживать ваши краткосрочные и долгосрочные планы.
Возьмите на заметку
Основой большинства успехов нашей команды был девиз: «Каждый бежит по своей дорожке». Подобная тактика сокращает дистанцию до финиша.
Проблемы… или возможности?
Если вы намерены посвятить себя решению проблем, то шансы успешного инвестирования в недвижимость резко возрастают. Но возникает вопрос: «Как вы относитесь к проблемам?»
Возможности возникают не сами по себе. Зато проблем и неудач все гда будет предостаточно. Если боитесь трудностей, то возможности ускользнут от вас. На протяжении многих лет ко мне приходили друзья и знакомые, которые хотели поучаствовать в различных проектах с недвижимостью. Но позже многие из них куда-то исчезали. Почему? Представьте канат, протянутый с одного берега Большого каньона на другой. Они видели только канат, а я видел мост.
Как укрепить веру в себя, позволяющую смело встречать проблемы и преодолевать их? Ответ прост – используйте любой шанс. Преуспевающие люди берутся за любую проблему, основываясь на уверенности в своих силах. Они не позволяют страху встать у себя на пути. Люди, добивающиеся грандиозных успехов, такие, например, как Дональд Трамп, тоже постоянно укрепляют свою веру. Им бывает страшно, но они идут вперед. Позволяя страху управлять жизнью, вы упускаете возможности. Живя верой, вы используете шансы по максимуму и управляете рисками.
Чтобы стать агентом по недвижимости и инвестором, я ушел с государственной службы, где мне платили по 60 тысяч долларов в год. Незадолго до этого я прочитал книгу Наполеона Хилла «Думай и богатей» и был готов немедленно перевернуть мир. Но дела так быстро не делаются. Прошло несколько месяцев, а благоприятные возможности все не появлялись. Мои сбережения начали таять. В позитивно настроенный ум вкралась тревога. Радужные мечты стали превращаться в кошмары.
Но я преодолел этот период застоя, и дела постепенно пошли в гору. Лишь тот, кто не теряет присутствия духа и никогда не сдается, может достичь успеха.
Успех – не прямая линия. Случаются непредвиденные остановки, иногда приходится делать два шага вперед и один назад. Раньше я полагал, что успех выглядит следующим образом:
Рис. 10.1. Как я представлял себе успех
А вот что оказалось на самом деле:
Рис. 10.2. Так в действительности выглядит путь к успеху
Возьмите на заметку
Лишь тот, кто не теряет присутствия духа и никогда не сдается, может достичь успеха.
Шансы на достижение успеха в сфере недвижимости зависят от терпения. Вспомните мою мантру:
«Извлекай прибыль из проблем».
Концепция добавления стоимости может применяться не только в недвижимости, но и во многих других сферах жизни. Например, часто приходится встречать людей, которые негативно высказываются в адрес окружающих. Я призываю вас говорить только хорошее о людях, с которыми контактируете, добавляя им «стоимости». Избегайте ярлыков. В жизни не бывает чего-то абсолютно правильного или неправильного. Есть просто разные точки зрения. Независимо от того, какова ваша жизнь сегодня, примите решение сделать ее лучше, богаче и помогите в этом другим.
* * *
Кертис Оукс более двадцати лет был ведущим риэлтором отделения компании «Coldwell Banker» в Сан-Франциско и входил в число 3 процентов самых успешных ее сотрудников. В 1994 году супруги Оукс основали компанию «Oakes Group», специализирующуюся на продаже недвижимости, инвестициях, застройке в Сан-Франциско и его окрестностях. Стремление постоянно помогать окружающим проходит красной нитью через всю его деятельность. Он помог многим людям реализовать мечту и стать владельцами недвижимости. А его программа наставничества учит успешно зарабатывать на недвижимости.
11. Джон Финни. Анализ сделок, или Приключения в мире недвижимости
Я знаком с Джоном больше тридцати лет. Мы оба были офицерами в корпусе морской пехоты и на Гавайях играли в регби в одной команде. Его называют королем гавайских гамбургеров, потому что он стал одним из родоначальников предприятий фастфуда на острове. И хотя Джон давно отошел от этой деятельности, продав заведения с невероятной прибылью, прозвище сохранилось. Финни по-прежнему король, потому что мастерски использовал эту прибыль для покупки исключительно выгодной недвижимости.
В книге «Богатый папа, бедный папа» я писал о Рее Кроке. Благодаря ему «McDonald’s» стал известен повсеместно. Крок построил компанию стоимостью в миллиарды долларов. В книге приводится эпизод, где Рей спрашивал у группы студентов из Техаса: «Каким бизнесом я занимаюсь?» «Вы делаете гамбургеры», – ответили студенты. Рей покачал головой и возразил: «Нет, я занимаюсь недвижимостью». Сегодня «McDonald’s» владеет самой большой частью недвижимости в мире. Замысел Рея заключался в том, чтобы, используя бренд «McDonald’s», покупать недвижимость.
Джон, король гавайских гамбургеров, пользуется той же формулой. Бизнес для него – средство для покупки недвижимости. Я тоже следую его примеру. Сегодня мои жилые дома, фитнес-клубы и сдаваемые внаем офисные здания дают мне средства для покупки новой недвижимости. Эта схема действует везде. Бизнес служит средством для покупки недвижимости.
